Luật sư giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cư

1/ Nhà chung cư là gì?

Tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh..”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Luật sư giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cư

2/ Một số tranh chấp nhà chung cư thường gặp:

Một số loại tranh chấp nhà chung cư thường gặp: 

• Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

• Tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư

• Tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư

• Tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành.
  Luật sư giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cư​

3/ Phương thức giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cư

• Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

• Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

• Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

• Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.

• Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

4/ Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cư

Khi Quý khách sử dụng dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cư. Quý khách sẽ được cung cấp một số hoạt động pháp lý như sau:

• Tư vấn cho khách các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp nhà chung cư

• Tham gia đàm phán, thương lượng với các bên liên quan trong việc giải quyết tranh chấp

• Tham gia vào quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án/Ủy ban nhân dân

• Tư vấn, đại diện giải quyết tranh chấp nhà chung cư, khiếu kiện trong các vụ việc hành chính liên quan đến quyết định giải quyết tranh chấp của UBND cấp tỉnh

• Hỗ trợ, hướng dẫn khách hàng thu thập tài liệu, chứng cứ của vụ án.

Chúng tôi luôn cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp với chất lượng vượt trội. Thông tin của khách hàng được chúng tôi bảo mật tuyệt đối. Và điều quan trọng mang đến sự thành công cho chúng tôi là chúng tôi luôn mang đến cho khách hàng sự an tâm và lợi ích tối đa.

1. Quy định pháp lý về việc tổ chức lại hội nghị nhà chung cư khi có tranh chấp

Khi xảy ra tranh chấp trong quản lý và vận hành nhà chung cư, việc tổ chức lại hội nghị nhà chung cư là một giải pháp để giải quyết các vấn đề phát sinh, nhằm tìm ra sự đồng thuận giữa các bên. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hội nghị nhà chung cư là cơ quan quyết định cao nhất trong quản lý và sử dụng nhà chung cư. Hội nghị này có thể được tổ chức theo yêu cầu của chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi có tranh chấp. Dưới đây là các quy định pháp lý chính liên quan đến việc tổ chức lại hội nghị nhà chung cư khi có tranh chấp:

• Yêu cầu tổ chức lại hội nghị nhà chung cư: Khi có tranh chấp giữa các chủ sở hữu nhà chung cư liên quan đến các vấn đề như quản lý, vận hành, hay việc sử dụng quỹ bảo trì chung cư, một trong các bên có quyền yêu cầu tổ chức lại hội nghị. Quy định này nhằm đảm bảo rằng các chủ sở hữu có cơ hội thảo luận, đưa ra quyết định nhằm giải quyết tranh chấp một cách dân chủ.
• Vai trò của ban quản trị và các cơ quan có thẩm quyền: Ban quản trị nhà chung cư thường là đơn vị tổ chức hội nghị. Tuy nhiên, khi ban quản trị không thể thực hiện trách nhiệm hoặc chính ban quản trị là đối tượng của tranh chấp, thì cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương sẽ có trách nhiệm can thiệp, chỉ đạo hoặc tổ chức lại hội nghị.
• Thủ tục và hình thức tổ chức hội nghị: Hội nghị có thể được tổ chức dưới hình thức trực tiếp tại chung cư hoặc trực tuyến, tùy theo quy mô và điều kiện thực tế. Thủ tục tổ chức phải tuân theo quy định tại Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn. Quy định cụ thể về tỷ lệ tham gia và cách thức biểu quyết sẽ giúp hội nghị diễn ra minh bạch và công bằng.

2. Ví dụ minh họa về tổ chức lại hội nghị nhà chung cư khi có tranh chấp

Ví dụ thực tế tại chung cư A (quận Bình Thạnh, TP.HCM): Tranh chấp phát sinh giữa các chủ sở hữu và ban quản trị về việc sử dụng quỹ bảo trì. Một số chủ sở hữu cho rằng ban quản trị đã không minh bạch trong việc sử dụng quỹ này để sửa chữa các hạng mục công cộng của chung cư. Để giải quyết, các chủ sở hữu đã yêu cầu tổ chức hội nghị lại. Sau khi các cơ quan chức năng vào cuộc, một hội nghị bất thường đã được tổ chức để bỏ phiếu bầu lại ban quản trị mới, và quyết định cách quản lý quỹ bảo trì.

Quá trình tổ chức hội nghị tại chung cư A diễn ra theo quy định pháp luật: Thông báo được gửi đến tất cả các chủ sở hữu, và hội nghị được tiến hành với sự tham gia của đại diện cơ quan chức năng. Kết quả cuối cùng là bầu lại ban quản trị mới và thông qua các quyết định về việc công khai, minh bạch các khoản chi tiêu từ quỹ bảo trì. Tranh chấp đã được giải quyết một cách hòa bình.

3. Những vướng mắc thực tế khi tổ chức lại hội nghị nhà chung cư có tranh chấp

Trong thực tiễn, quá trình tổ chức lại hội nghị nhà chung cư khi có tranh chấp thường gặp một số vướng mắc, bao gồm:

• Tỷ lệ tham dự thấp: Một số chung cư gặp khó khăn trong việc kêu gọi đủ số lượng chủ sở hữu tham gia hội nghị. Điều này dẫn đến việc hội nghị không đủ điều kiện để thông qua các quyết định quan trọng. Việc không đạt được tỷ lệ tham gia theo quy định khiến quá trình giải quyết tranh chấp kéo dài.
• Sự phản đối từ ban quản trị cũ: Khi tranh chấp liên quan đến ban quản trị, việc tổ chức lại hội nghị thường gặp khó khăn do sự không hợp tác của các thành viên ban quản trị cũ. Họ có thể từ chối cung cấp các thông tin liên quan đến tài chính hoặc không đồng ý tổ chức lại hội nghị.
• Thiếu sự hỗ trợ từ cơ quan chức năng: Trong một số trường hợp, cơ quan quản lý nhà ở địa phương không kịp thời can thiệp hoặc không có hướng dẫn cụ thể cho cư dân về quy trình tổ chức hội nghị lại. Điều này làm cho tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân.
• Chi phí tổ chức: Một số chung cư gặp khó khăn trong việc chi trả chi phí tổ chức hội nghị, đặc biệt là khi ban quản trị cũ không minh bạch về tài chính hoặc không hợp tác trong việc cung cấp ngân sách.

4. Những lưu ý cần thiết khi tổ chức lại hội nghị nhà chung cư có tranh chấp

• Chuẩn bị kỹ lưỡng tài liệu: Trước khi tổ chức lại hội nghị, cần đảm bảo rằng các tài liệu liên quan đến quản lý, vận hành chung cư và tài chính phải được chuẩn bị đầy đủ và chính xác. Các tài liệu này bao gồm báo cáo tài chính, hợp đồng bảo trì và các văn bản liên quan đến tranh chấp.
• Đảm bảo sự tham gia của tất cả các bên liên quan: Khi tổ chức lại hội nghị, ban quản trị (hoặc cơ quan quản lý) cần đảm bảo rằng tất cả các bên liên quan đều được mời tham gia và có cơ hội bày tỏ ý kiến của mình. Điều này giúp tăng tính minh bạch và tạo ra sự đồng thuận giữa các bên.
• Quy trình biểu quyết minh bạch: Cần quy định rõ ràng về tỷ lệ biểu quyết và cách thức biểu quyết trong hội nghị. Mọi quyết định trong hội nghị phải được thông qua theo tỷ lệ biểu quyết quy định trong luật. Điều này giúp tránh tình trạng tranh chấp kéo dài và đảm bảo các quyết định được thực thi công bằng.
• Công bố quyết định công khai: Sau khi hội nghị kết thúc, tất cả các quyết định phải được công khai đến tất cả các chủ sở hữu, kể cả những người không tham gia. Việc này giúp đảm bảo tính minh bạch và hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp mới.